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2011/11/26

不動産譲渡所得の軽減措置 3,000万円特別控除

■ 概要

居住用財産の譲渡をした場合に、3,000万円の特別控除が受けられる措置。
  • 長期保有、短期保有に関わらず適用
  • 収用等の特別控除、買換えなどの他の特例の適用を受ける場合は非適用
  • この特例の適用を受けるためのみの目的で入居したと認められるときは非適用

※ 更地で売っても適用が受けられる場合

  • その敷地の譲渡に関する契約が
    • 住宅を取り壊した日から1年以内に締結され
    • かつ、その住宅を居住の用に供さなくなった日以後3年を経過する日の属する年の12月31日までにその敷地を譲渡したもの
    であること
  • その住宅を取り壊した後、譲渡に関する契約を締結した日まで、その敷地を貸付け等の業務の用に供してないこと
なお上記2点を満たすことに加え、その敷地の所有期間がその住宅を取り壊した年の1月1日において10年を超える場合は、
所有期間10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例
の適用を受けることができます。

2011/11/01

放置自転車の処分について

アパートマンション等の自転車置き場等に放置してある自転車の処分について
無断駐輪 >> 自転車を置くことによる「不法占有」に当たる
無断駐輪について、その土地建物の所有者は排除を請求する「物件的請求権」を有する。しかし「自救行為」は認められていないため、そのまま処分はできない。
「放置自転車 = 遺失物」 として届け出、期間内に申し出がなければ「所有物」として扱える ( 届け出後6ヶ月と14日 ) ので、その後処分するのが適切。
「自救行為」で処分した場合、所有者は損害賠償を請求可能。
敷地の所有者は、放置自転車の保管費用請求が可能なこと、無断駐輪で敷地内に侵入したことによる住居侵入罪にによる告訴が可能、などがポイントとして挙げられる。

2011/08/09

都市計画法施工規則 第60条 開発行為又は建築に関する証明書等の交付

第60条 建築基準法(昭和二十五年法律第二百一号)第六条第一項(同法第八十八条第一項 又は第二項 において準用する場合を含む。)又は第六条の二第一項(同法第八十八条第一項 又は第二項において準用する場合を含む。)の規定による確認済証の交付を受けようとする者は、その計画が法第二十九条第一項 若しくは第二項 、第三十五条の二第一項、第四十一条第二項、第四十二条、第四十三条第一項又は第五十三条第一項の規定に適合していることを証する書面の交付を都道府県知事(指定都市等における場合にあっては当該指定都市等の長とし、法第二十九条第一項若しくは第二項 、第三十五条の二第一項、第四十一条第二項、第四十二条又は第四十三条第一項の事務が地方自治法(昭和二十二年法律第六十七号)第二百五十二条の十七の二第一項 の規定により市町村が処理することとされている場合又は法第八十六条の規定により港務局の長に委任されている場合にあっては当該市町村の長又は港務局の長とする。)に求めることができる。

都市計画法 第43条 開発許可を受けた土地以外の土地における建築等の制限

第43条 何人も、市街化調整区域のうち開発許可を受けた開発区域以外の区域内においては、都道府県知事の許可を受けなければ、第29条第1項第2号若しくは第3号に規定する建築物以外の建築物を新築し、又は第1種特定工作物を新設してはならず、また、建築物を改築し、又はその用途を変更して同項第2号若しくは第3号に規定する建築物以外の建築物としてはならない。ただし、次に掲げる建築物の新築、改築若しくは用途の変更又は第1種特定工作物の新設については、この限りでない。
  1. 都市計画事業の施行として行う建築物の新築、改築若しくは用途の変更又は第1種特定工作物の新設
  2. 非常災害のため必要な応急措置として行う建築物の新築、改築若しくは用途の変更又は第1種特定工作物の新設
  3. 仮設建築物の新築
  4. 第29条第1項第9号に掲げる開発行為その他の政令で定める開発行為が行われた土地の区域内において行う建築物の新築、改築若しくは用途の変更又は第1種特定工作物の新設
  5. 通常の管理行為、軽易な行為その他の行為で政令で定めるもの

2011/08/06

都市計画法 第29条 開発行為の許可

第29条 都市計画区域又は準都市計画区域内において開発行為をしようとする者は、あらかじめ、国土交通省令で定めるところにより、都道府県知事(略)の許可を受けなければならない。ただし、次に掲げる開発行為については、この限りでない。(以下略)
  1. 市街化区域、区域区分が定められていない都市計画区域又は準都市計画区域内において行う開発行為で、その規模がそれぞれの区域の区分に応じて政令で定める規模未満であるもの
  2. 市街化調整区域、区域区分が定められていない都市計画区域又は準都市計画区域内において行う開発行為で、農業、林業若しくは漁業の用に供する政令で定める建築物又はこれらの業務を営む者の居住の用に供する建築物の建築の用に供する目的で行うもの
  3. 駅舎その他の鉄道の施設、図書館、公民館、変電所その他これらに類する公益上必要な建築物のうち開発区域及びその周辺の地域における適正かつ合理的な土地利用及び環境の保全を図る上で支障がないものとして政令で定める建築物の建築の用に供する目的で行う開発行為
  4. 都市計画事業の施行として行う開発行為
  5. 土地区画整理事業の施行として行う開発行為
  6. 市街地再開発事業の施行として行う開発行為
  7. 住宅街区整備事業の施行として行う開発行為
  8. 防災街区整備事業の施行として行う開発行為
  9. 公有水面埋立法(大正10年法律第57号)第2条第1項の免許を受けた埋立地であつて、まだ同法第22条第2項の告示がないものにおいて行う開発行為
  10. 非常災害のため必要な応急措置として行う開発行為
  11. 通常の管理行為、軽易な行為その他の行為で政令で定めるもの

都市計画法 第34条 開発許可の基準

第34条 前条の規定にかかわらず、市街化調整区域に係る開発行為(主として第2種特定工作物の建設の用に供する目的で行う開発行為を除く。)については、当該申請に係る開発行為及びその申請の手続が同条に定める要件に該当するほか、当該申請に係る開発行為が次の各号のいずれかに該当すると認める場合でなければ、都道府県知事は、開発許可をしてはならない。
  1. 主として当該開発区域の周辺の地域において居住している者の利用に供する政令で定める公益上必要な建築物又はこれらの者の日常生活のため必要な物品の販売、加工若しくは修理その他の業務を営む店舗、事業場その他これらに類する建築物の建築の用に供する目的で行う開発行為
  2. 農業、林業若しくは漁業の用に供する建築物で第29条第1項第2号の政令で定める建築物以外のものの建築又は市街化調整区域内において生産される農産物、林産物若しくは水産物の処理、貯蔵若しくは加工に必要な建築物若しくは第1種特定工作物の建築若しくは建設の用に供する目的で行う開発行為
  3. 地区計画又は集落地区計画の区域(地区整備計画又は集落地区整備計画が定められている区域に限る。)内において、当該地区計画又は集落地区計画に定められた内容に適合する建築物又は第1種特定工作物の建築又は建設の用に供する目的で行う開発行為
  4. 市街化区域に隣接し、又は近接し、かつ、自然的社会的諸条件から市街化区域と一体的な日常生活圏を構成していると認められる地域であっておおむね50以上の建築物(市街化区域内に存するものを含む。)が連たんしている地域のうち、政令で定める基準に従い、都道府県(指定都市等又は事務処理市町村の区域内にあっては、当該指定都市等又は事務処理市町村。以下この号及び次号において同じ。)の条例で指定する土地の区域内において行う開発行為で、予定建築物等の用途が、開発区域及びその周辺の地域における環境の保全上支障があると認められる用途として都道府県の条例で定めるものに該当しないもの
  5. 開発区域の周辺における市街化を促進するおそれがないと認められ、かつ、市街化区域内において行うことが困難又は著しく不適当と認められる開発行為として、政令で定める基準に従い、都道府県の条例で区域、目的又は予定建築物等の用途を限り定められたもの
  6. 区域区分に関する都市計画が決定され、又は当該都市計画を変更して市街化調整区域が拡張された際、自己の居住若しくは業務の用に供する建築物を建築し、又は自己の業務の用に供する第1種特定工作物を建設する目的で土地又は土地の利用に関する所有権以外の権利を有していた者で、当該都市計画の決定又は変更の日から起算して6月以内に国土交通省令で定める事項を都道府県知事に届け出たものが、当該目的に従って、当該土地に関する権利の行使として行う開発行為(政令で定める期間内に行なうものに限る。)
  7. 前各号に掲げるもののほか、都道府県知事が開発審査会の議を経て、開発区域の周辺における市街化を促進するおそれがなく、かつ、市街化区域内において行うことが困難又は著しく不適当と認める開発行為

2011/07/15

判例 敷引き金特約の最高裁判決

2011年7月12日
関西地方などを中心に賃貸住宅の家主が原状回復費などとして敷金(保証金)から一定額を引き去る「敷引特約」が、消費者への過重な負担を禁じた消費者契約法に照らし無効かが争われた訴訟の上告審判決で、最高裁第3小法廷(田原睦夫裁判長)は12日、特約は有効との判断を示した。

一審・京都地裁判決は「特約は無効」と判断、二審・大阪高裁も支持していた。

問題となったのは月額賃料17万5千円(更新後17万円)、敷引金60万円の契約。最高裁は3月、第1小法廷が「高額過ぎなければ特約は有効」との初判断を示し、今回の判決も「敷引金は賃料の3.5倍程度にとどまり、高額に過ぎるとは言い難い」と結論付けた。

ただ岡部喜代子裁判官(学者出身)は「敷引金の具体的内容が明示されておらず、3.5倍の負担も決して軽くない」として反対意見を付けた。

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今回の最高裁判決は、3月24日の最高裁判決とほぼ同様の結論。
 

1.消費者契約法との関係
敷引特約が契約書に明記されていれば、賃借人は明確に認識しており、敷引額が賃料の額に照らして高額でない限り消費者の利益を一方的に害することにはならない。
 

2.敷引額の程度
本件では賃料の3.5倍程度であるから高額に過ぎるものではない。

以上の点から、消費者契約法第10条に違反しているとはいえない、とのこと。

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いずれにしても、不動産業界特有の商習慣なので消費者にとっては解りづらいとは思う。各地で敷引きや更新料の有無が異なるため、これらを統一していく必要があるのではないだろうか。


また消費者にも契約を軽んじているところがあるように見受けられるので、契約する際には内容を理解していただきたいし、そう努めていくのが宅地建物取引主任者であると思う。

2011/07/05

住宅ローン 民間住宅ローンの特徴

銀行、信用金庫などで取り扱われている


■申込の要件
20歳以上66歳未満で、完済時が76歳未満
団体信用生命保険に加入できる人
返済負担率が25パーセントから35パーセント以内(金融機関により異なる)
勤続年数等による制限(金融機関により異なる)


■融資対象
住宅の新築、購入、リフォーム(借り換え可)
■融資額
50万円以上10,000万円以内
フラット35利用の場合はそれに準ずる

■融資期間
最長35年(完済時年齢が76歳未満)


■返済方法
元利均等返済または元金均等返済、ボーナス併用も可


■融資金利
金融機関により異なる


■保証料・連帯保証人
指定する保証機関の保証

■事務手数料
取扱金融機関により異なる

■繰り上げ返済手数料
取扱金融機関により異なる


■抵当権設定
抵当権を設定

■団体信用保険
要加入

2011/07/04

住宅ローン フラット35の特徴

住宅金融支援機構 による、住宅ローンの証券化スキームを活用したもの


■申込の要件
申込時の年齢が70歳未満
日本国籍の人、永住許可・特別永住許可を受けている外国人
年収基準(400万円未満 // 30% 400万円以上 // 35%)


■融資対象
住宅床面積70平方メートル以上(マンション等30平方メートル以上)
住宅金融支援機構が定めた技術基準に適していること(適合証明書が必要)
敷地が借地権でも可

■融資額
100万円以上8,000万円以内で、物件価格の10割

■融資期間
15年以上35年以内、かつ、完済時の年齢が80歳となるまでの年数


■返済方法
元利均等返済または元金均等返済、ボーナス併用も可


■融資金利
融資実行時の金利で、最長35年の固定金利(一部段階金利あり)


■保証料・連帯保証人
不要

■事務手数料
取扱金融機関により異なる

■繰り上げ返済手数料
なし。ただし繰り上げ返済は100万円以上


■抵当権設定
第一順位の抵当権を設定

■団体信用保険
任意