AD

2011/07/15

判例 敷引き金特約の最高裁判決

2011年7月12日
関西地方などを中心に賃貸住宅の家主が原状回復費などとして敷金(保証金)から一定額を引き去る「敷引特約」が、消費者への過重な負担を禁じた消費者契約法に照らし無効かが争われた訴訟の上告審判決で、最高裁第3小法廷(田原睦夫裁判長)は12日、特約は有効との判断を示した。

一審・京都地裁判決は「特約は無効」と判断、二審・大阪高裁も支持していた。

問題となったのは月額賃料17万5千円(更新後17万円)、敷引金60万円の契約。最高裁は3月、第1小法廷が「高額過ぎなければ特約は有効」との初判断を示し、今回の判決も「敷引金は賃料の3.5倍程度にとどまり、高額に過ぎるとは言い難い」と結論付けた。

ただ岡部喜代子裁判官(学者出身)は「敷引金の具体的内容が明示されておらず、3.5倍の負担も決して軽くない」として反対意見を付けた。

--

今回の最高裁判決は、3月24日の最高裁判決とほぼ同様の結論。
 

1.消費者契約法との関係
敷引特約が契約書に明記されていれば、賃借人は明確に認識しており、敷引額が賃料の額に照らして高額でない限り消費者の利益を一方的に害することにはならない。
 

2.敷引額の程度
本件では賃料の3.5倍程度であるから高額に過ぎるものではない。

以上の点から、消費者契約法第10条に違反しているとはいえない、とのこと。

--

いずれにしても、不動産業界特有の商習慣なので消費者にとっては解りづらいとは思う。各地で敷引きや更新料の有無が異なるため、これらを統一していく必要があるのではないだろうか。


また消費者にも契約を軽んじているところがあるように見受けられるので、契約する際には内容を理解していただきたいし、そう努めていくのが宅地建物取引主任者であると思う。

2011/07/05

住宅ローン 民間住宅ローンの特徴

銀行、信用金庫などで取り扱われている


■申込の要件
20歳以上66歳未満で、完済時が76歳未満
団体信用生命保険に加入できる人
返済負担率が25パーセントから35パーセント以内(金融機関により異なる)
勤続年数等による制限(金融機関により異なる)


■融資対象
住宅の新築、購入、リフォーム(借り換え可)
■融資額
50万円以上10,000万円以内
フラット35利用の場合はそれに準ずる

■融資期間
最長35年(完済時年齢が76歳未満)


■返済方法
元利均等返済または元金均等返済、ボーナス併用も可


■融資金利
金融機関により異なる


■保証料・連帯保証人
指定する保証機関の保証

■事務手数料
取扱金融機関により異なる

■繰り上げ返済手数料
取扱金融機関により異なる


■抵当権設定
抵当権を設定

■団体信用保険
要加入

2011/07/04

住宅ローン フラット35の特徴

住宅金融支援機構 による、住宅ローンの証券化スキームを活用したもの


■申込の要件
申込時の年齢が70歳未満
日本国籍の人、永住許可・特別永住許可を受けている外国人
年収基準(400万円未満 // 30% 400万円以上 // 35%)


■融資対象
住宅床面積70平方メートル以上(マンション等30平方メートル以上)
住宅金融支援機構が定めた技術基準に適していること(適合証明書が必要)
敷地が借地権でも可

■融資額
100万円以上8,000万円以内で、物件価格の10割

■融資期間
15年以上35年以内、かつ、完済時の年齢が80歳となるまでの年数


■返済方法
元利均等返済または元金均等返済、ボーナス併用も可


■融資金利
融資実行時の金利で、最長35年の固定金利(一部段階金利あり)


■保証料・連帯保証人
不要

■事務手数料
取扱金融機関により異なる

■繰り上げ返済手数料
なし。ただし繰り上げ返済は100万円以上


■抵当権設定
第一順位の抵当権を設定

■団体信用保険
任意