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2012/12/30

2012年の業務終了

こんばんは横浦です。

2012年の業務にも一区切り付け、2013年を迎える準備に入りました。地元消防団の夜警も今日で終わりましたので、明日から家の大掃除にかかります。


今年もいろいろと取捨選択することが多かったです。より良い業務体制になるように、芯は残して臨機応変に対応していかなければいけません。
来年また新しいステージに進みます。


とはいえ見た目に大幅に変わるわけではありませんが(苦笑)
一歩一歩しっかり歩んでいきたいと思います。

ということで2013年もよろしくお願いいたします。

2012/12/27

住宅購入前に検討すること

家を建てたい方は多くいらっしゃると思います。


予算、場所、大きさ、住宅会社などなど考えることはたくさんありますが、その前にしていただきたいことがあります。それは家計の現状確認と将来設計です。

家を建てるということはその後に固定出費が発生することになります。
住宅ローンの計算はいろいろなところで話があると思いますが「アパート賃料並みの返済」で住宅ローンは払えても、それ以外の出費があることも確認しておく必要があります。
例えばアパートでは必要なかった「固定資産税」など。そしてアパートでは大家持ちだったメンテナンス・修理費など。


上記の費用に加えて、お子様の成長に合わせて出費があることも忘れてはいけません。
1人のお子様が大学卒業するまで(22歳まで)にかかる費用は、全て国公立だとして約3000万円前後だそうです。これに関してはネット上にデータが出ていると思いますので検索してみてください。

収入がどのように変わっていくのかわかりませんが、35年の住宅ローン期間でどれだけ収入があってどれだけ出費があるのか、おおまかにでも把握しておくことが大事になります。


家計の見直しはできると思います。通信費や保険料などは安くできる可能性がありますし食費や遊興費も調整可能だと思います。
しかし、それらを削ってギリギリの住宅ローンを組んで将来それが継続できますか?
住宅ローンは繰り上げ返済で期間短縮や返済金額の圧縮をしていくことを推奨していますので、それができるのかどうかも考える必要があります。


経済状況がどのように変化していくかわかりませんので一概には言えませんが、余裕のない計画は危険です。
住宅を購入する前にまずは家計の見直しをして、おおまかにでも将来設計をしてみていただければと思います。

2012/12/23

個別訪問

皆様あわただしい時期だとは思いますが、弊社に管理委託されているオーナー様宅を訪問しております。


先日開催したオーナー会は、弊社からオーナー様への提案といった形式でしたので、それを基にオーナー様のご意見をいただくのは個別にお伺いしてお話することが必要だと思い、市内を走り回っています。


長期空室のあるオーナー様のお宅に伺うのはつらいですが、逆に提案をいただいたり励ましていただいたり、本当にありがたいです。その思いに応えなければいけません。
・・・なんだか選挙前の政治家みたいですね(苦笑)

こちらの知らない地域のお話なども聞けてとても為になったりもしますし、某会社の営業マンが来てるんだといったことも聞かせていただき危機感も煽られたりもします。


オーナー様の大事な資産ですのでより良い状態にしていかなければいけませんし、お部屋探しの方にとって魅力があって選んでいただける物件にしていかなければいけません。
オーナーと入居者、その狭間で仲介業者として管理会社として、何ができるのか何をすべきなのか、しっかりと考えて前に進みたいと思います。

2012/12/16

滞納について

賃料滞納は少なからずあります。


滞納理由はさまざまですが、車のローンや携帯電話の利用料金などよりも順位が後になるケースが多く見受けられます。最近では、管理会社などでは賃料回収に信販会社などと提携して口座引落しを行っているところもあり、賃料の遅延・滞納は社会生活において致命的になることが増えてきています。


例えば、賃料の口座引落しについても事前審査があり、過去に携帯電話の利用料金を支払い忘れてたり遅れてたりしたことで、事前審査を通らなかったため口座引落しができず入居ができない、といったケースもあります。
また家を建てる際に住宅ローンを組まれることがあると思いますが、そこでも過去の履歴で減額されたり借りられなかったりということがあり得ます。


お部屋を借りられる方にとっては厳しいと思われる方もいらっしゃいますが、契約している以上どんな場合でも期限を守ることは大事になります。
社会生活においては重要な事柄ですので、賃料に限らず、約束事は守っていただけるようお願いいたします。

2012/12/11

アパート経営

土地活用、相続対策としてアパート経営があります。
実際経営されている方もいらっしゃると思います。

正解は一つではないのですが、最善策としてアパート経営が挙げられます。土地の評価額を下げられるメリットがある場合がありますし、借入して建てることで差引できます。また固定収入を得ることができるので、副収入としてとらえることもできます。

良いことばかりかといえばそうでもありません。収支計算は慎重になりますし、将来の空室対策やメンテナンス等も考えなければいけません。相続対策の場合、借入が減少すれば対策を練り直す必要も出てくるでしょうし、相続人の人数によっては建て方を考えないといけません。

資産全体を考えた上で、どのような活用方法があるのか、相続税対策があるのか、条件により変わってきます。
建築有りきの算定より、第三者的立場の地元不動産会社に一度相談してみてはいかがでしょうか。

2012/12/07

管理業

当社では賃貸住宅管理業も行っています。

厳密に言うと賃貸仲介業は契約業務が主な業務で、お部屋を借りられた方に鍵をお渡し(契約開始)するまでが業務で、入居中の対応や退去時の立ち会い精算などは含まれていません。
これまではサービス業務としてされていたところが多いと思います。

当社では、質の高い賃貸住宅を提供することと契約後退去精算までを行うことを柱とした「賃貸住宅管理」も業務として行っていて、賃貸不動産経営管理士の資格を持ち、国土交通省の「賃貸住宅管理業者登録」をして適正な管理業を行うよう努力しています。


ここからはオーナー様向けの書き込みとなります。

オーナー様の状況に応じて、管理業務を委託するかご自身で管理されるか、選択することができます。
管理業務を委託された賃貸住宅については、当然ながら管理内容に応じて対応させていただきますが、委託されていないオーナー様はさまざまな内容をご自身でしていただくこととなります(アドバイス等は随時行っています)。そこには当社ができることに差が出てきますので、その点についてはご理解いただけるようご説明させていただいております。


将来、というより既に空室の数はどんどん増えてきています。ということはお部屋探しの方は相当数の賃貸住宅の中から条件のいいものを選ぶことができます。
その中で魅力ある賃貸住宅を提供できるよう、賃貸仲介だけでなく賃貸管理の面からも、さまざまな取り組みをしていますので、ぜひ賃貸住宅管理業についてのご理解を深めていただけたらと思います。

2012/12/06

講演会

先日、ハウスメーカー主催の講演会に出席しました。
関西方面で知らない人はいない、辛坊治郎氏です。


正直、最初はあまり気が進まなかったのですが、聴いてみないと判らないものですね。大変面白かったです。さすが。

多くの話について書くのは控えますが(趣旨に誤りがあってはいけないので)、
「事実だけど真実じゃないことが多くある」
「見方を変えれば真実も変わる」
といったことが耳に残りました。

インターネットを通して様々な情報が入ってきます。中には歪曲して伝わったり全くのデマだったりすることもあります。私たちは昔以上に情報を取捨選択する力を身につけないといけません。
しかし僕にとっても、その取捨選択が一番難しいと感じます。

今一番わかりやすいのは衆議院選挙でしょうか。
政治家の立場と国民の立場、与党の立場と野党の立場、それぞれの立場で同じことでも考え方は異なりそれぞれメリットデメリットがあります。そこが「見方を変えれば真実も変わる」ところだと思います。


確かに真実は人によって解釈が異なるので、正解は一つではないですね。
自分の中で納得できる答えを導き出したいと思います。

2012/12/03

不動産屋の消費増税の影響-賃貸-

昨日、不動産売買における消費増税について簡単に書きました。
内容は浅いので突っ込み入れないでください(笑)


さて賃貸です。
現行では賃料は非課税ですが、これに課税されると・・・かなり家計に響きます。

例えば賃料60,000円の場合、8パーセントの4,800円が税金として加算されるため、毎月の賃料支払いは64,800円(税込)となる可能性があります。

不動産関係の団体では、賃料への課税反対を訴えて署名活動を行い政府に提出しています。ですがこれからどのようになるか、まだまだわかりません。


最終的に消費税は10%以上は必要だとは思っています。
しかし、時期と順序があるんじゃないかなぁ、と思ってるのですが、どうなるんでしょうか。

2012/12/02

不動産屋の消費増税の影響-売買-

衆議院選挙がこれからですが、消費増税において不動産に関する個人的見解を。


まず土地についてですが、土地価格には課税されません。
なので影響はないのかといえばそうではなく、土地売買契約においての仲介手数料、所有権移転の手続き費用などには課税されますので、いくらかの影響はあります。

しかし一番大きいのは建物です。これは固定資産でありながら課税の対象です。材料や工費には課税されますから当然と言えば当然ですが。
例えば2,000万円の住宅の場合、現行で100万円の消費税が160万円に上昇します。単純に見ても住宅ローン8ヶ月分くらいになるでしょうか。キッチンのグレードアップ、照明器具代、カーポートや門扉もできるんじゃないでしょうか。ここで現行との大きな差が出てきます。

今は住宅ローン金利も史上最低と言われてますので、タイミング的には自宅を持つには今が一番いいかもしれません。


しかし、消費増税で一時的に住宅着工数は下がるかもしれませんが、前回の増税時も「還元キャンペーン」とかありましたし、売れ残り感のある土地建物は価格交渉もできやすくなる可能性もありますので、実は総額で見るとさほど変わらない、といったことも考えられます。


中古住宅で個人の方が売却される建物に関しては、現行でも課税されていませんので、中古住宅の場合は売買価格に影響はありません。
しかし土地と同じく、仲介手数料などの手続き関係は課税対象になっているものもありますし、リフォーム等が必要な場合の費用は当然課税対象です。


いずれにしても最終的にはご自身で判断しなければいけませんので、しっかり勉強して検討していただければと思います。


ですので皆さん、選挙に行って大事な一票を投票しましょう。

2012/12/01

リニューアル

西日本開発の横浦です。

2012年も残すところあと1年となりました。
今年はどのような1年だったでしょうか?

こちらのブログはこれまで僕の忘備録として利用していましたが、今後は「住まいるステーション西日本開発の社長」のブログとしても活用していこうと思います。

ということで年末年始休業の告知です(^^)
2012年の営業は、12月28日(金)までとさせていただきます。
2013年は1月5日(土)より営業開始いたしますので、皆様よろしくお願いします。