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2015/12/31

2015大晦日

こんばんは横浦です。
娘と遊ぶのは体力勝負です。
いよいよ2015年もあと少しとなりました。

個人的に振り返ると、今年はアップアップだった一年でした。
仕事もそうですが、地元消防団の部長をすることとなり、昨年までとは違う段取りに戸惑いつつ仕事もあってなかなか思うようにいきませんでしたが、大きなトラブルもなくやってこれたのでホッとしています。

仕事の方では、後半にセミナーを開催して新しい一歩を踏み出せたと思っています。
加盟する協会や、東京での「ジバコー」などでインプットしたものをアウトプットしていくことをこれから続けていきたいと思います。

ゴルフは・・・今年1回しか100を切れませんでした・・・。
でも年末にアドバイスをいただいたのでちょっと光が見えましたね。

今日やっと家の掃除も終わり正月準備は整いました。
あとは紅白を見て年越しとなりますが、来年も前を向いていこうと思います。
今年もいろいろな方にお世話になり、たくさん勉強させていただきました。
本当にありがとうございました。
みなさま良いお年をお迎えください。
では。

2015/12/15

某ハウスメーカー講演会 20151214

こんばんは横浦です。
忘年会シーズンですね。
月曜日、毎年恒例某ハウスメーカー(といってもバレバレですが)主催の講演会&懇親会に行ってきました。
毎年著名人の講演があって、今回はバルセロナ五輪金メダリストの古賀稔彦氏。岡山県にある環太平洋大学女子柔道部の総監督でもあります。
写真はないんですが。「欲を持って欠点を克服し長所に変えていくことが大切」「願ったり望んだり頼ったりすることで知恵や力が生まれ希望が見えてくる」など前向きなお話が印象に残りました。
その後に懇親会があり、抽選会の合間に「ハモネプ」で3位になったことのあるらしい双子の高校生アカペラライブが。
すみません、ハモネプ見たことないんです。でも素晴らしいハーモニーでしたよ。
懇親会終了後、流れで地元支店の方々と忘年会。
普段話せないような話も飛び出して楽しい時間でした。
仕事の状況から年の瀬の雰囲気ではないのですが、ちょっとひととき、年末の雰囲気を味わうことができました。
岡山駅前のライトアップも見事でしたね。
では。

2015/12/10

日管協中国ブロック実務者勉強会 20151210

こんばんは横浦です。
雨の中歩くのはやっぱり嫌ですね。
今日は広島で日管協の実務者勉強会が行われたので行ってきました。
今年最後ですかね、広島は。
今日の勉強会は、まず今話題の「民泊」について。Airbnb は聞いたことのある人も多いと思いますが、賃貸業界でもどうするか議論が進められています。
まだまだ問題点もあり、今後も厳格なルールが必要かと思いますが、特に都市部では支持する方が多いようなので方向性としては「有り」なんでしょうね。
ただし、今アパートマンションを借りてる人は、契約書に書かれている禁止事項「転貸」になるのでダメですよ。
もうひとつは、賃貸住宅の入居者と管理会社と大家さんそれぞれの立場の違いからくる問題点について、実例を基に検証していただきました。
こういった問題があった場合、どのように対処すればいいのか、管理会社さんそれぞれご苦労があるようですね。
しかし、基本的に入居者が快適に生活でき大家さんも安心できる環境づくりのために、さまざまな努力をされていることがよくわかりました。
今後の対応に光が見えてきましたね。
懇親会は忘年会を兼ねて。
最後までいたかったのですが、本数少ない「こだま」に乗って帰ります。
来年もよろしくお願いします。
では。

2015/12/08

地元消防団の操法練習

こんにちは横浦です。
なんだかんだいっても冬ですね。
昨日は地元消防団の訓練でした。
これは火災が起きた場合を想定した水出しから片付けまでを行う訓練で、来年5月に開催される岡山県大会に向けた訓練でした。
いろいろやるんですよ、消防団も(役立つかどうかは別にして)。まだ加入されていない方で興味がありましたらぜひご加入ください。地元の方と交流ができますよ。
皆さん仕事が終わってから集まっているので夜の練習になるのですが、夏場はまだよかったんですけど冬場はさすがに寒さが厳しいですね。
「面倒だなぁ」と思うこともありますが、いざというとき役に立つためには普段の取り組み次第なのは仕事でも遊びでも何でも同じですね。
それにやり始めるとけっこう楽しめるものです。
組織自体は時代の流れとともにフィットしなくなってると思います。地元の人の働き方も多様化していますし企業側の認識も変わってきています。
根本的なところで改革していかないと消防団自体の存続が難しくなると思いますし、自治体によってはすでにそうなっているところもありますので、早々に検討してほしいところですね。
僕は選手じゃありませんが、もうしばらくはがんばってみます。
では。

2015/11/29

20151129 町内会のグランドゴルフ大会

こんばんは横浦です。
外は寒いですが、断熱性能の高い店内はちょっと暑いです。
今日は午前中、地元のグランドゴルフ大会に出席。
グランドゴルフって実は初めて。
地元の公園にコースが常設されているので競技人口は多そうです。
思った以上に難しいですが面白いですね。
マイクラブ持ってる人もいて、年齢層と人気の高さにびっくりしました。
なんとか賞をいただくことができました。
ツイストしてウエスト絞ります・・・。
こういう行事でみんなでワイワイするのも楽しいですが、町内会の方向性もそろそろ考え直さないといけませんね。
でもまぁチャンスがあればまた参加したいと思います。
では。

2015/11/23

賃貸経営を引き継ぐということ

こんにちは横浦です。
今年最後の3連休も終わりですね。
アパートを所有されているオーナーさんは、比較的高齢の方が多いのではないでしょうか。アパート建築の理由が「相続対策」や「土地活用」だからだと思います。
賃貸住宅は税制面においても収益面においてもメリットが多いですしね。
そうやって建てた賃貸アパートマンションですが、サブリースや管理委託、自主管理問わず、オーナーさんから次世代の方への引き継ぎがうまくできそうですか?またはできているでしょうか?
次世代の方はまだまだバリバリ現役でお勤めの方が多いと思います。それに賃貸アパートのある地元を離れ、遠方にお住まいの方もいらっしゃると思います。
そんな次世代の方が、今の仕事をしながら賃貸住宅経営を引き継ぐことができるでしょうか?
相続時の引き継ぎだけではありません。
例えばオーナーさんが認知症と診断された場合、アパートの賃貸借契約の締結や金融機関の口座管理が出来なくなる可能性があります。
そうなると、アパートの入居募集すら出来なくなり空室が増える一方になります。また、オーナーさんの口座は親族ですら簡単には触れませんから、そうなると原状回復やリフォーム、修繕などの費用はどこから出てくるでしょうか?保険代は?税金の支払は?
こういったような状態になる前、まだ本人に判断能力のあるうちに経営を少しずつでも引き継いでおくことが大切になります。
制度としても、成年後見人制度や家族信託など方法はありますのでご安心ください。
そのためにはまず、お近くの不動産屋または管理会社にご相談ください。
ご相談は世間話感覚でいいですよ。
では。

2015/11/22

20151121大家さんの告別式

おはようございます横浦です。
そういえば3連休ですね。
昨日は、当社で管理委託していただいてたオーナー様の葬儀・告別式でした。
成年後見人制度を利用されていてここ数年はお見かけすることもありませんでしたが、以前はよくお店にお立ち寄りいただき他愛ない会話をされつつ笑顔で帰られていたのが印象に残っています。
賃貸アパートの管理の側からすれば、「成年後見人制度」を選択されていたおかげで、アパートの管理委託契約や入居者との賃貸借契約などの契約行為についてはスムースにできていたと思いますので、制度利用をしていてよかったと思います。利用していなければ、契約行為ができないのはもちろん、賃料についても口座からの出し入れができなくなってしまいます。
ただ、リフォームや設備投資など、大きな金額を必要とするケースや売却等の判断になると難しい面も多々ありますので、ご家族の状態や関係にもよりますが成年後見人制度を利用する状態になるまでに「家族信託」なども考えられてみてもいいのではないかと思います。
「家族信託」で賃貸アパートなどを委託すれば、契約行為も問題なく行えますし賃料収益の出し入れも問題ありません。後継者にアパート経営を学ばせるといった目的にも使えますし、いざという時は売却することも可能です。相続面から見ても利用するメリットは大きいと思います。
ただ「家族信託」はご本人様が元気な時にしか選択できませんので、そこは選択が難しいのかな、とも思います。
故人にはあちらで安らかにお過ごしいただきたいと願っております。
あとはただただ、こちらで「争続」にならないことを切に願っております。
では。

2015/11/19

日管協中国ブロック会社訪問 20151117

こんにちは横浦です。
11月16日の日管協フォーラム翌日、引き続き東京で会社訪問がありました。
フォーラムがあるついで、といってはなんですが、続けてあるほうが地方から出てきた身にとっては助かります。
今回の会社訪問は、田園都市線沿線の不動産会社様2社。
都心部からは離れていますがそれでも人が多いし街が大きいのはすごいですね、圧倒されます。交通機関(鉄道)を配し、そこに街を形成していく手法はすばらしい。見習いたいところですが、さすがにできません(苦笑)。
建物がかっこいいのなんの。
それぞれに特徴があり、取り組んでいる内容については大いに見習うべきところがあります。会社の規模や市場などの関係で全てができるわけではありませんが、今回の会社訪問をヒントに新しい取り組みを考えていくことも必要だと思います。
こういった機会は、他の不動産会社を経験していない身にとってはとても新鮮で最も貴重です。自分自身のモチベーションも上がりますしね。
いろいろな方のお話を聴いたり、話し合ったり、納得したりヒントを得たり、とても充実した2日間でした。
熱いうちにしっかり取り組んでいこうと思います。
そういえば、行きの飛行機から富士山がくっきり見えました。上空から見た富士山は初めてですね。
帰りは岡山が雨で「引き返すか大阪伊丹空港に向かう可能性があります」なんて出たのでドキドキでした。無事着きましたが、今度は駐車場の何処に停めたのか忘れてるという・・・。雨の中さまよいましたよ。
では。

日管協フォーラム2015 20151116

こんにちは横浦です。
総社市のほうが寒いですね。
11月16日、東京の明治記念館で開催された「日管協フォーラム2015」に参加してきました。年に一度のイベントです。

今回は、リフォーム・リノベーションの実例を踏まえた取り組みについてを中心に講演を周りました。講師の方の実例や取り組みについては大いに参考になりましたし、ヒントもたくさんあったんじゃないかと思います。いかに取り入れていくかが一番重要で急がなければいけないところでもあります。
その後は、ジバコー(地域で働く不動産による情報交換会)で知り合いになった東大前にある不動産会社さんを突撃訪問し、そこからテクテク歩いて千駄木にあるジバコー主催者の方の会社を訪問。
突然の訪問ながら温かく迎えていただきありがとうございました。
途中にあった根津神社。
静寂で雰囲気のある神社でしたが、近所のお子さんが遊んでたりして生活の中に溶けこんでる感じが不思議な感じでした。
そしてホテルにチェックインした後、千駄木のTさんと浅草エリアの不動産会社さんのEさんと乾杯。
久しぶりに飲んだのでヘロヘロになりましたが、中身の濃いあんなお話やこんなお話ができて楽しかったです。
ホテルから東京タワーが見えましたが、一人だとどーでもいいですね(苦笑)。
そして翌日は東京近郊の不動産会社様を訪問させていただくのですが、それはまた次の記事で。
では。

2015/11/07

風邪引いてました

こんにちは横浦です。
ちょっと文字を大きくしてみましたがいかがでしょう。
最近寒いよねー、なんて思ってたら高熱が出て寝込んでしまいました・・・orz
インフルエンザではなく、普通に風邪と疲れ。
前半は高熱でほぼ寝たきり状態。
血液検査をしてもらって数値に異常があったので翌日までちょっと心配していましたが、検査の結果、特に大きな問題もなかったのでよかったです。
そういえば毎年家族で一番最初なんですよね、風邪引いて寝こむのって。
今週は定休日に協会支部のゴルフコンペがあったのですが、残念ながらキャンセル。金曜日に研修会もあったのですが、遠方だったため泣く泣くキャンセルしました。関係者の皆様、ご迷惑をお掛けし大変申し訳ありませんでした。
コンペのため、月曜日にゴルフの練習に行ったんですけど、久しぶりなこともあってちょっと腰回しすぎたっぽく、ちょっと痛みが出ちゃいました(^^;;
その後寝込んだせいもあって、腰の状態もあまりよくありません・・・orz
もうそんな歳なんでしょうねぇ・・・。
なんとか今日から仕事に戻り、汗だくになりながら休み分を取り返しています。
体力戻るまで今しばらくお待ち下さいm(_ _)m
そして皆さんも、季節の変わり目にはご注意を。

2015/11/01

11月

おはようございます横浦です。
いよいよ寒くなってきました。
2015年もあと2ヶ月。
年内に何かしようと思っているならそろそろ本腰を入れないと間に合わないですね。段取り組んでもその通りにいかないことがほとんどですが、常に準備を怠らないようにしておくことが大切です。
賃貸仲介業界は、年末から春にかけてがいわゆる「繁忙期」になります。学生の方はもちろん、新社会人の方や転勤の方、一番移動の多い時期ですので、お部屋探しも普段以上です。
なので「部屋がなくなる!」と焦る気持ちもわかりますが、大丈夫、なくなりませんから(笑)
お部屋探しもやはり事前に準備、希望条件をまとめておくことが大切です。そうすれば選択肢が絞り込まれて選びやすくなります。あれがいいこれがいいどうしようかな?なんて悩んでる間に他で申し込みが入っちゃった、なんてことが少なくなります。
この時期は、仕事もそうですが業界団体の行事なども多く、重なったりしてどれに参加するか調整するのが大変です。
あと、市内各所でイベントも開催されています。早速今日は、総社駅前で吉備線111周年記念行事が行われる予定。
今月もよろしくお願いします。
どこかで1日ボーッと過ごしたい。
では。

2015/10/30

日管協中国ブロック研修会 20151029

おはようございます。横浦です。
この時期はセミナーや勉強会が目白押しです。
さて昨日は、広島で開催された公益財団法人日本賃貸住宅管理協会中国支部(長いっ!ので「日管協」とします)の実務者勉強会に参加してきました。
ここ数年、日管協の勉強会は内容が充実していますね。運営も講師も司会も素晴らしい。
昨日の話題は金融機関対策とDIY賃貸。
DIY賃貸はここ数年で広まってきていますが、地元総社市ではまだまだ一般的ではありません。
動向を見ても、そこまでこだわりを持ってお部屋を探されているのかと言われると疑問符がつきますが、一つの傾向としては需要があると思います。
ただ講師の方(SUUMOの池本氏でした)もおっしゃってましたが、最近の方はチャレンジや選択が苦手な印象を受けます。
例えば壁紙をいろんなデザインから選べるとしても、最終的に白を選ぶ方もいらっしゃるそうです。白が悪いわけではないですが、いろいろ悩んだ末に無難なところに落ち着くといった印象でしょうか。DIYとなると住まい手の好みが如実に現れてくるわけで、どのようにしたらいいのか何をすればいいのか、わからない方もまだまだ多いようです。
最近はDIYやカスタマイズに関する書籍も多く出ていますし、インテリアに関するサイトも充実していますのでいろいろと見て好みを探してみるといいかもしれませんね。けっこうおしゃれにされている方が多いですよ。
しかしまだまだその辺りは貸し手主導のようで、やはりサポートが必要だそうです。
どのような形でどのような契約を交わすのか、検討するべきことはまだまだありますね。
当社のリフォーム部屋もいろいろありますので「こういうのないですか?」というご希望をおっしゃってください。
DIYではないですが、リフォーム前ならお好みも応相談です。
では。

2015/10/24

宅建協会研修会 20151023

こんにちは横浦です。
10月23日は、プラネタリウムがあるライフパーク倉敷で、加盟する宅建協会の本部研修会があり行ってきました。
宅建業法で定められた法定研修会です。

倉敷支部含め県南西地域の不動産業者が集まるのでかなりの人数でした。
会場は暑かったですね。
最初のセミナーは、高齢化社会に対応する「シェアハウス」。
シェアハウスって若い人向けの印象がありましたが、高齢化する郊外型団地などの活性化に使えそうな感じですね。
とはいえ、シェアハウスで共同生活するのはいいですが、シェアハウスで暮らす方が住んでいた元の家はどうするのか、空き家対策の出口としては弱い気もします。
高齢になって一人暮らしをするよりも、シェアハウスで気の合った方(近所の方じゃないですよ)と一緒に暮らすのも悪くないと思います。そこに若い人との交流が生まれるような形に持っていきたいですね。

続いては不動産広告のルールについて。
賃貸アパートを不動産ポータルサイトで探していると出没する「おとり広告」や成約済みなのに掲載されている物件、新聞折込広告の取引態様すら書かれていない簡素な内容など、実はルール違反になってるケースを見かけますね、たまーに。
この辺りは当社も気をつけなきゃいけません。

最後は制度がスタートしたマイナンバー。
これはきちんと取り扱わないといけません。コピー取られないように気をつけましょう。
そんな感じで約3時間半勉強してきました。
ここから1ヶ月はこんな感じでさまざまな研修会や勉強会が開催されます。
予定組むのが大変ですね。
では。

2015/10/22

当社主催 不動産活用勉強会 20151021

こんにちは横浦です。
何かとバタバタしてたので久しぶりの投稿となりました。
先日の水曜日、定休日を利用して「地主さんの不動産活用勉強会」を開催しました。
当社で管理委託を受けている賃貸アパートオーナー向けには何度か行ってはいましたが、不特定多数の地主さん向けの勉強会は初の試みでした。
総社市内の不動産屋では初の試みではないでしょうか?

初めてだということと、事務所での開催予定だったことなどから少人数制で行いましたが、地主さんも気兼ねせず質問がしやすい距離ということもあって、結果的には良かったと思います。
勉強会の内容としては「不動産活用の理由」「不動産活用の方法」がメイン項目でした。
活用理由の中では「相続」について少し深く掘り下げてみました。その絡みで二次相続や共有名義、成年後見人制度と家族信託についてなど。
活用方法については、建築会社などのしがらみが少ないメリットを活かして「売却」「賃貸」それぞれのメリットデメリットをご説明。建築会社なら建築してもらうため、買取会社なら売ってもらうためにしか話しませんけど、当社はそれがありません。
実はこの中で話したデメリットにしっかり嵌っていた方がいらっしゃいました。残念ながら、後からではどうしようもないんですよね。
最終的に言いたかったのは、
「不動産のことは不動産屋にご相談を」
ということです。
例えば賃貸アパートのオーナーは建築会社からの営業を受けて建てられていますが、その地域の住宅事情を知る不動産屋に相談に行かれてるケースは少ないと思います。
何故ここに建てたの?この間取りでいいの?といったケースは少なくありません。事前に相談いただければ、不動産屋が一番ニーズに合ったものを提案できるのではないかと思います。

そういった意味でも今回の勉強会はプレッシャーがありましたが、なんとか上手くいったのではないかと思います。
もうちょっと話の仕方と字の書き方を練習したほうがいいですね(苦笑)
では。

2015/10/09

重要事項説明書

こんばんは横浦です。
10月に入り、公私共にバタバタしています。
不動産の売買で、不動産会社が買主に説明するものに「重要事項説明書」というのがあります。
これは、宅地建物取引業法上宅地建物取引士に説明させなければならない重要な事項を記載したもので、重要な業務のひとつです。
ここに記載する内容については、県庁や各市町村役場、法務局等で確認しておくべき事項があるので、不動産ごとに調査が必要です。
例えば、その土地に接している道路が「国・県・市の道路」なのか「農道や里道」なのか確認しておかなければ、後者だと住宅建築ができない可能性も出てきます。
また、その土地が都市計画の「市街化区域」なのか「調整区域」なのか、地域によって建築の制限がある「用途地域」も確認しておかなければいけません。

登記については、売主と所有者が一緒なのか、土地の面積や地目は何なのか、などなど。
まだまだありますが、事前に調査・説明し、不動産を購入後に問題が起きないよう、資格を持った宅地建物取引士のみが説明することが許され、それが義務付けられています。
なので相当の責任がある仕事です。
余談ですが、仲介手数料ってそういったことの報酬です。
ご理解の程よろしくお願いいたします。
金曜日になると焦るんですよね、土日関係各所が休みですから(^^;;
では。

2015/10/01

異業種交流会

こんにちは横浦です。
今年もあと3ヶ月となりました。早いですねぇ。
火曜日、地元の友人に誘われて異業種交流会に参加してきました。
実は初めてなんですよ、異業種交流会。
某弁護士の先生が主催で、先生に関係のある方が二十数名お集まりになってました。本当に異業種の方ばかりで、普段であればなかなかお会いすることのない方たちばかり。
お一人同業の方がいらっしゃって初めてお会いする方でしたが、名刺交換すると実はFacebookでお友達になっていた方でした。
意外と狭いですね、世間って(笑)
席が離れてたのであまりお話できなかったのが残念。
不動産関係者以外のお話を聞くこともあまりないので、こういった席でお話を聞けて楽しく過ごせたのでよかったです。
まぁ、どちらかというと「飲み会」だったので(日本酒のお店でした)あまり飲めない僕にとってはテンションの上げ方に戸惑いましたけど(苦笑)。
帰りに食べたラーメンが美味しかったです。
体重気になりますけどね。
では。

2015/09/27

勉強会開催

こんにちは横浦です。
秋は各所で行事ごとが行われてますね。
この秋に「不動産活用の勉強会」を初めて開催することになりました。
これまで当社に管理委託されているオーナー様向けのセミナーは開催したことがあるのですが、いわゆる地主向けのオープンなものは開催していませんでした。
宅建取引士として、また公認不動産コンサルティングマスター、賃貸不動産経営管理士、相続支援コンサルタント、など不動産に関する資格もいろいろと取得しました。
資格を通しての勉強や、各種協会の勉強会などに参加で、少なからず不動産に関する情報を蓄積できてると思います。
そういったものを内に秘めているだけでなく、外に向けて発信していき、地域の不動産活用がもっといい形でできないだろうか、という思いで開催することにしました。
正直、人前に出るのは苦手です(苦笑)
それに、世間一般にセミナーをされている講師の方と比較すると、各専門分野での知識や経験がまだまだ足りないと思います。
小さな広告ですが、出すまでにいろいろと悩みました。でも出したからにはやらなきゃいけません。
すでにご予約もいただいてるので決定です。
あー胃が痛い。
ダメ元でやってみて、そこから改善していこうと思います。
お付き合いいただける方、ご迷惑をおかけしますがよろしくお願いします。

2015/09/01

市内探索 -商店街周辺-

こんにちは横浦です。
今日から新学期のところも多いと思います。
親としてはホッとしますね(笑)
今日は、雨の合間に査定依頼のあった総社市商店街周辺を自転車で探索してきました。
市役所通りより北側、国道180号線より南側ですね。
商店街、といっても営業されてない店舗も多く閑散とした雰囲気。売物件になっているところもありますね。
総社市の移動手段の中心は車なので、駐車スペースのない昔からの商店街は足が遠のくのも無理はありません。昨年まであったイベント「れとろーど」も昨年をもって終了し継続されないのは寂しい限りです。
活性化の方法はあるのでしょうが、いろいろなことが上手く噛み合わないと難しいようですね。
その商店街周辺は昔ながらの細い道が入り組んでいて、当然車では入れないところもまだまだあります。そういった路地は自転車が便利ですね。
こういった空家や空地もあります。権利関係の問題もあるんだと思います。
時代を感じる建物も残っています。都会のように上手く活用できればいいんでしょうけど、商圏も小さいですし田舎者は都会に憧れるので(^^;;
大きな街ではないので、自転車があれば市内の買い物だってそう不便ではありません。総社駅からツタヤ総社店まで3kmちょっとですし。山坂道もなく平坦なのがいいですね。
ふだん車に乗ってると見落とすようなものも見えてきますし、空気感や香りなど感じることができるので、街中では自転車に乗ってみてはいかがでしょうか。
こういった総社の違った面を探して回るのも楽しいですよ。
では。

2015/08/28

日管協中国ブロックの実務者研修会 20150828

こんばんは横浦です。
今日は日管協の研修で広島です。
僕は巨人ファンです。
今日は多店舗展開や事業継承など座談会形式で行われました。
事業継承といえば、僕自身も2009年6月に店舗移転と同時に代表となりましたが、社長とは何か、何をすべきか、ずっと模索している状態です。
こういった研修会などで話を聞くと、自分の方向性を考えたりする際に非常に勉強になりますしモチベーションも上がります。
日管協、今回のような研修会も多く開催されていますし、管理についてや民法改正、マイナンバー制度についてなど最新の情報が得られたりと、非常に真面目な会となっています(ブロック長曰く)。
ただ今入会金がお得になっていますので、この機会にぜひご参加ください。
ご希望の方は私までご連絡を(紹介制だったかと)。
ただ、入会審査はありますよ。
こだまは500系?
シートもゆったりして快適ですが、各駅停車、通過待ち時間もあったりのんびりしすぎです。
そこがまたいいところなんでしょうね。
では。

2015/08/17

お盆休み明け

こんばんは横浦です。
16日まで夏期休業をいただきました。
今年は特にどこへ行くともなく、家族団らんしたお休みでした(ぐうたらともいう)。
残っている娘の宿題を中心に、僕の実家へ帰ってみんなで食事&花火。
宿題はと言うと、ポスター作成に習字、読書感想文という大きなのが残ってたので、この休みの間に傍らで応援しながらがんばって仕上げてました。
まだ残ってはいるんですけどね(^^;;
特筆すべきこともない休みでしたが、ゆっくりした時間を過ごせてよかったです。
今月もあと半分、9月入居のお部屋をお探しの方はぜひお立ち寄りください。
では。

2015/08/11

宅建協会備中支部の研修会 20150811

こんばんは横浦です。
明日から夏期休業に入ります。
今日は地元総社市にある「サンロード吉備路」で、当社の加盟する宅建協会備中支部の研修会がありました。
内容は「重要事項説明書の法令制限のツボ」についてです。
このところ内容がいいですよね、支部研修会。
主に売買契約における重要事項説明の注意点でしたが、普段やっていることとはいえ研修会で「こうですよ」と聞くと、振り返って「あぁそういうことなんだ」とか「やってることが合ってたんだ」とか「そこまで調べるの?」とか「そんな事件もあるのか」とか、話もわかりやすく真剣に聞き入って大変参考になった研修会でした。
しかし隣の人が机叩いたりガタガタやかましかったですねー。
ちゃんと聞いてる風じゃありませんでしたけど。
そういった業者さんとはお付き合いしたくないですね、お客様に迷惑かかるし。
休み明けにフィードバックします。
ちょっと小休止です。では。

2015/08/07

賃貸住宅フェア2015 20150804

こんにちは横浦です。
会社のブログ記事にもありますが、8月4日から東京で開催された「賃貸住宅フェア」に行ってきました。
今年は社員さんも一緒に行ってきたので、会社は臨時休業させていただきご迷惑をお掛けし申し訳ありませんでした。
今回の「賃貸住宅フェア」ですが、今まで以上に賃貸大家さん向けの印象がありました。
というのも、セミナーにも多くの賃貸大家さんが壇上に立たれていましたし(どこも満席・・・)、火曜日ということもあり来場者も大家さんらしき方が多かったですし、ブースもそんな感じでしたね。
以前は管理会社向けのソフトや付帯商品などが多かった気がしたのですが、昨年辺りからセルフリフォーム、シェアハウスやコンテナなどの土地活用はもちろん、賃貸管理や滞納に関する法的なところや入居者対応、大家さんの会などもブースを出されていて大家さんに向けての情報発信が多くなってきてますね。
もちろん、当社も行っている賃貸管理においても役立つ情報が多くありましたし、仲介会社としても必要な情報がたくさんあったのでとても勉強になったフェアでした。
総社市のような地方の大家さんが直接行けないとしても、当社が見たり聞いたりして得た情報を大家さんにフィードバックしていくことができます。そういったことも、これからの不動産屋に求められる部分だと思います。
最近はインターネットですべての情報が得られるようになっていますが、やはり直接体験することが大事だと気付かされた東京出張でした。


実は家族サービスも兼ねて行ってきたのですが、案内役としてスカイツリーや浅草雷門、お台場とかに行ってきました。
地元にいると目にすることのできないものが多くて、どこに行っても新鮮ですし感動的ですね(ガンダムが見たかった)。そういった感動をつなげていくことも大切なんだなぁ、と総社市の田園風景を見て思いました。
では。

2015/08/03

賃貸住宅フェアin東京ビックサイト

こんばんは横浦です。
明日8月4日は臨時休業とさせていただいています。
毎年、東京ビックサイトで開催される「賃貸住宅フェア」に参加しているのですが、今年は社員さんも一緒に行くことにしたので臨時休業にしました。
ご迷惑をおかけしますが、しっかり勉強して帰ってきたいと思いますので何卒よろしくお願いします。
このフェアは大阪や福岡などでも開催されているのですが、日本の中心部である東京が一番規模も大きいですし情報もセミナーも豊富なのでかかざず参加しています。
ついでに子どもが夏休み中ということもあり、家族サービスも兼ねてますけど。
(去年は夏休み前だったんですよねー)
ということで、空室対策、お客様満足度アップ、業務軽減、法改正などなど勉強することは多いですが少しでも多く吸収して、総社市でも展開していけたらいいなぁと考えています。
あまり先を行き過ぎるとついてきてくれないですけどね(苦笑)。
ガンダム見れるかな?
では。

2015/07/27

不動産屋としてのスタンス

こんにちは横浦です。
自転車で走ると風が心地・・・いや暑いですね。
当社の賃貸仲介は、総社市内の賃貸住宅の紹介を基本としています。
倉敷市真備町も紹介していますが、隣の町ですし、僕が独身時代最も長く過ごした町なのである程度はわかるからです。
お部屋を紹介するだけなら、岡山県内にとどまらず全国どこでも紹介できます。
しかし、お部屋だけでなくアパートに住んでいる方々、その周辺環境、通学や通勤などなど、生活に関わる部分をトータル的に考えて紹介していきたいと考えているので、やはり地元に密着していくことが大切だと考えています。
また、地域に密着して仲介しているため、どんな方でも仲介するようなこともしていません。
当然お部屋を探しに来られる方も大切ですが、当社は賃貸管理もしているので大家さんはもちろん入居されている方も大切です。
例えばタバコのポイ捨てするような方だったり、ゴミの分別ができない方だったり、一般常識としての社会のルールが守れない方は、入居していただいても他の方に迷惑がかかる可能性があります。そういった方は、大家さんに対しても入居者の方に対しても、「大丈夫です、よろしくお願いします」というわけにはいきません。
とはいえ、全くいないわけではありませんけれど(苦笑)。
アパートは複数の家族が集って生活されています。
多少小難しい方もいらっしゃるかもしれません。
最近では言われなくなりましたが、向こう三軒両隣、皆さんが最低限のルールを守って穏やかに過ごしていただければと思っています。
賃貸とはいえそこで生活するんですからね、楽しく前向きに。
では。

2015/07/26

地元の夏まつり

こんにちは横浦です。
夏休み、各地で夏まつりが開催されていますね。
昨日は僕の地元でも夏まつりが開催されました。花火1300発!盆踊り大会もあるし地元の方たちの屋台も出てて大賑わいでした。
僕は消防団員として警備で参加。
これまでは警備だけだったのですが、今年は花火前の放水業務も加わり緊張の一日。
準備して現場に到着。本部に伺い指示を仰ぐと・・・放水地点まで行ける車がない!
去年まではあった四駆の車が今年はなく、とりあえず行ってみようということで二駆のポンプ車で行ってみたのですが・・・途中で進めなくなりました(^^;;
道無き道を進んで「どこまで行けるかな?」って感じだったのですが、案の定途中でタイヤが空回り(--;;
とはいえ予期していたことなので、サッと車から出て「せーのっ!」で押し戻しましたよ。
もう1台ついてきてたのですが、そちらも空転状態になったのでみんなで押し戻して無事に脱出。
いやー、楽しかった(苦笑)。
その後花火警備を無事こなし、事故もなく終了しました。
消防団員が警備中に花火の写真撮るのはいただけないよなー、ということで今回の夏まつりの写真は草むらのみという(笑)
来年もキッチリ警備しますよ。
では。

2015/07/19

不動産を探すと同時に考えること

こんにちは横浦です。
不動産屋なので不動産を探しに来られる方が多くいらっしゃいます。当然ですね(笑)
賃貸住宅を探されてる方でも自宅購入をお考えの方でも、実は一番最初に考えておかなければいけないのは「お金のこと」です。
いやらしいかもしれませんが事実です。
僕は不動産売買をメインにしているのでそちらの話を中心にしますが、「住宅ローン使うから」と考えていても実際希望する金額全額を融資してくれるわけじゃありません。万が一融資が通ったとしても、毎月の支払がそれで大丈夫ですか?ってことになります。
例えば3000万円の建売住宅があったとします。
9割融資で考えると、自己資金は最低でも300万円必要です(その他諸費用は別です)。
残りを住宅ローンにすると、条件により異なりますが、35年ローンで月々約8.5万円の返済額になります(一例。期間35年ボーナス返済なし、元利均等、10年固定金利当初10年間1.61%の場合)。
「それなら返せるじゃん」と思われる方もいらっしゃると思いますが、これに毎月光熱費がプラスされてきますよね。毎年固定資産税もかかってきます。
そしてお子様がいらっしゃれば、将来にかかる教育費用についても考えておかないといけません。車も買い換えることがあるでしょうし家族旅行にも行っていただきたい。建物も20年経てば外壁の再塗装などメンテナンスが必要です。
また、年収や勤続年数によって融資可能金額が変わってきます。
例えば年収300万円の方の場合、上記住宅ローンの条件では融資限度額の目安は約2000万円となります(実際には金融機関ごとの判断により異なります)。そうなると自己資金は1000万円必要です。
返済期間、方法、金利など、家族の将来設計を踏まえた上で決めていかなければいけないので、不動産を探される方は同時にライフプランも考えていただきたいと思います。
自宅購入で不動産を探しに来られる方には、まずその辺りのお話からさせていただいてます。
お小遣いにも影響しますよ、お父さん(僕もですが)。
では。

2015/07/17

電話営業

こんにちは横浦です。
無事、台風も通り抜けて風も弱まってきました。
最近、というかいつものことですが、いろいろなところからお電話いただきます。
電話回線は昔ほどはないですが、このところインターネット関連が多かったりします。
珍しいところでは明太子もありましたし焼酎もありました。買う人いらっしゃるんでしょうか。
ただ申し訳ありませんが、電話での営業はお断りしています。
不動産ポータルサイトについては、名刺交換させて頂いてましたし業務直結でしたので話は伺いましたが、ほとんどの電話営業はその場での決断を求められ、自分で調べて納得して決めたい僕には「断る」選択肢しか残ってないんですよね。
最近は「営業が回っていますのでぜひお伺いして・・・」なんて話もありますが、うちは回ってるついでかいっ!と突っ込みたくなるのを我慢してます(笑)。
どうせ来るなら飛び込みで訪問するほうがいいんじゃないでしょうか・・・。
ということで、当社に電話していただいてもごめんなさいです。
でも、電話する前に当社のホームページくらい見てて欲しいですよね、SEO対策の会社さんは。
では。

2015/07/03

平成27年の路線価

こんにちは横浦です。
台風が近づいてますねぇ。
さて、7月1日に平成27年の路線価が発表されました。
ここでいう路線価は、相続税や贈与税などの評価に使われる価額で、一般の人には馴染みのない数字かと思います。ただ市場の影響を受けますので、この動向を見ておくと土地の評価や価額の変動が見て取れるのではないでしょうか。
全国的に見ると、大都市圏では上昇し地方では下げ止まり傾向にある、という感じですね。
ではピンポイントで見てみるとどうでしょう。
例えば弊社のある市役所通り。
当店北側道路の路線価はこのように変わってきています。
平成21年 / 63,000円/m2
平成22年 / 60,000円/m2
平成23年 / 58,000円/m2
平成24年 / 57,000円/m2
平成25年 / 55,000円/m2
平成26年 / 55,000円/m2
平成27年 / 54,000円/m2
平成27年は、平成21年と比較して9,000円/m2(平成21年の約85.7%)にまで下がっています。
坪単価にすると、約208,000円(平成21年)が約178,500円(平成27年)、29,500円も下がってることになります。かなり下落してますね。
当然市場価額も下落していますが、これも地域によって異なります。当然需要のある(人気のある)地区ではここまで下落していないところもありますし、逆にそれ以上下落していても需要がないところもあります。
例えば山手小学校区になる山手の市街化区域は、元々総社市内でも地価が高くなかったのですが、利便性等で人気が高く大きく下落していません。一方、常盤小学校のある総社市三輪の区画整理地内は、道幅もありゆったりしていて人気があり市内でも高値を維持していましたが、希望価格帯の下落に引きづられるように下がってきており以前よりも購入しやすい価格帯になってきています。
先に書いたように路線価は相続税評価に使われます。
接する道路が2本ならそれぞれの路線価から計算することになりますし、路線価のない地域は「倍率地域」という地域になり、倍率表を基に計算することとなります。
また、貸地や借家など利用状況によっても数字は変わってきます。
その土地の位置や状況によってさまざまですので、「うちの土地はどうなの?」と思ったらまずはお近くの不動産屋にご相談ください。
お近くでなくてもご相談承っていますm(_ _)m
では。

2015/06/18

第11回地域で働く不動産屋による情報交換会 20150617

こんにちは横浦です。
東京で雨に降られ、岡山に帰ってきたらまた降られ・・・。雨男か?
昨日の水曜日、東京で開催された「地域で働く不動産屋による情報交換会(通称ジバコー)」に参加してきました。
今回で11回めということですが初回から参加させていただいてる会で、地域に密着してがんばられてる不動産屋さんが情報を交換して、子どもがなりたいと言ってくれるようなより良い不動産屋になっていこう、といった感じの会です。
・・・ですよね?
主催は東京の千駄木という土地で「コムガーデン」のプライベートブランドで不動産屋をされている徳山氏と、府中で老舗の不動産屋「守屋商会」の槇ヶ峠氏。
徳山氏とはブログで知り合ったのですが、2代目だったり始めた年数も近かったり考え方にも共感できたので、第1回から参加させてもらっています(全部ではないですけど)。
昨日の講師の方の話をまとめると「地域共生と不動産屋の関わり」といった感じでしょうか。
不動産業者の数って約12万件あるそうです。これは約5万件あるコンビニより多い数。コンビニより多いんですよ?そんなにいるんですか?って感じですよね。一般の人も何処に行けばいいのかわからないんじゃないかと思います。
そんな中で不動産業者ってなんだろう?選んでもらうには何をすればいいんだろう?と考えた時に、単に不動産取引を行うだけでなく、その地域の活性化やコミュニティに対しても関わる必要があるのは不動産屋ではないだろうか、地域と共生していくことが選ばれる不動産屋じゃないだろうか、と考えさせられる内容でした。
そういった実例を挙げていただきながらの問題提起や、実際に地域コミュニティに関わっている不動産屋さんのお話があったりして、当社のような不動産屋にとってはとても勉強になり、なるほどなーと感心させられる会でした。
懇親会も大盛り上がりでしたよ。
僕は久しぶりに麦芽アルコールをいただいたせいか、ホテルに帰ったら胃腸の調子が悪くなり・・・。
さてそんな中、当社は総社市でどのような立ち位置でやっていけばいいのか。
今は地域に密着して総社市の良さを知ってもらいつつ、ただ単に不動産を紹介するだけでなく、よりよい生活を送っていただける「住環境」を提供できるようにと考えて不動産に関わっています。
今後もそれを続けていきながら、アウトプットするだけでなくインプットしていくことが必要になってくると考えています。
まだまだ他にもできることはあると思いますので、一歩一歩進んでいきながら枝葉を広げていきたいと思います。
しかし東京はよく歩きますね。
次は革靴じゃなく歩ける靴で来ます。
では。

2015/03/16

アパートの入居審査について

こんばんは横浦です。
賃貸アパートの申込書類、各項目が増えていってますね。

昔は申込書1枚だったのが最近は家賃引落サービスの書類もありますし、連帯保証人不要の場合は保証代行の手続き書類があったりもします。
その他に提出していただくものは運転免許証に健康保険証。学生の方なら学生証がありますね。

そもそも入居審査って何なんでしょう?
住まわせてくれたらいいじゃん。

審査を行うもっとも大きな理由は「賃料の支払い」にあります。
賃貸アパートは「経営」ですので、滞りなく賃料を支払える方に入居していただきたいということが一番大きな点です。なので安定した収入のある方が前提となってきます。
家賃引落サービスについては、過去に割賦の支払いが滞ったことのある方などは不可になるケースもあるらしいので注意が必要です。車のローンや携帯電話の支払いなど気を付けてください。
そしてどういった方が入居されるのかという安心のためでもあります。これは大家さんにとってもそうですし既に入居されている方にとってもそうです。
例えば(極端な例ですが)、単身者ばかりのワンルームアパートに小さなお子様連れのご家族が入居するとか。もっともワンルームにご家族で入居されるのはスペースの関係上当社ではおすすめしてませんが。

最終的な判断は大家さんだったり管理会社だったりするのですが、大きな問題がない限りは大丈夫です。
逆に言えば、そのアパートの入居者の方々もそういった審査を経て入居された方々ですので。

昔は大家さんも入居者さんの仲良くお付き合いされてたところが多かったように思いますが、最近は希薄になってきていて入居中のトラブルがくすぶったりとか退去時に揉めたりだとかいろいろ起こるようになってきたと思います。
最近は法律やガイドラインで線引きがされてきていて、昔の感覚では対応できにくいところもありますしね。

最終的には人と人との信頼関係なんですけど。
お部屋の善し悪しや周辺環境などのハード面も大事ですが、そういったソフト面もちょっと気にしていただけたらお部屋探しも変わってくるんじゃないでしょうか。
では。

2015/03/12

年度末

こんにちは横浦です。
まだまだ寒い日が続きますね。

さて年度末のこの時期、不動産屋の中でも当社のように賃貸アパートマンションの仲介をしている不動産屋は「繁忙期」と言われる時期です。
大学に進学する方、新社会人になる方、転勤の方など一番人が動く時期で、住まいも変わられる方が多い時期で、総社市には大学もありますし、転勤のある企業も多くあるのでやはりお部屋探しの方が多いですね。

日々お部屋探しの方の対応に追われていますが、その合間に募集となったお部屋の写真を撮りに行ったり、検索サイトに登録したり、ブログに賃貸アパートマンションの紹介記事を載せたり、といったこともしています。
まぁそれ以外にもいろいろとあるのですが。

そんな感じで世間的には年度末らしい動きをしていますが、お問い合わせやご来店いただける方によりよい環境・住まいをご提供できるよう心にゆとりを持って接していこうと思います。

こちらの思いがどれだけ伝わるかわかりませんが、お世話したお部屋からお引越しされた際に「やっぱあそこよかったよね」と思っていただけたらそれでいいかな、とも思います。
もちろんそういった気持ちをお伝えいただくのはいつでも大歓迎です(^^)

それに「こうだったらよかったのに」ということも大歓迎ですので、ぜひぜひお声がけください。

そんなことを考えつついっぱいいっぱいな年度末。
来期もいろいろいっぱいいっぱいな予感です。
では。

2015/03/03

新築アパートラッシュ

こんにちは横浦です。
年度末の3月別れと出会いの季節です。

さて不動産業界も慌しい時期になっています。賃貸住宅の仲介管理はいわゆる「繁忙期」で、大学進学・就職・転勤など人の動きが多くお引越しの多い時期となっています。

それに合わせて新築のアパートマンションも続々登場しています。
すでに満室御礼となったお部屋もあればまだまだこれからのお部屋もあります。以前のように募集開始から完成までに全部決まった、ということはなかなかないですけど。

新築需要はあります。
予算的に余裕が必要ですが、やはり新しいものを最初に使えるのは気持ちいいですね。なので地主さんが「こんなにアパートが建ってるけど大丈夫?」と思われても需要があるので最初は大丈夫です。

問題は10年後20年後です。
新築当時、競合するのは同じ新築もしくは築3年くらいの築浅なので件数が少なくまだ大丈夫です。
しかし、10年後も経てば今度はプラスマイナス5年くらいのアパートも競合に入ってくるのでライバルが急激に増えます。
そうなったときに、他よりも優位性を持って入居者に選ばれるかどうか、が大きな鍵となります。

おいしい話にばかり耳を傾けず将来を見据えた計画を立てるようにしましょう。
当社はいろんなセミナーや勉強会を通じてさまざまな対策を考えています。お気軽にご相談ください。

2015/02/20

コーヒーチェーン店と不動産屋

こんにちは横浦です。
今日は天満屋リブ総社店にニトリがオープンです。ちょっと渋滞気味です。

先日、某テレビ番組で「ブルーボトル」を特集してました。東京に進出しましたね。
CEOは日本の純喫茶店を参考にされたということで、日本のいいものが逆輸入で入ってきた感じです。日本人は自分では気づかないですが、こうして海外の人に評価されてあらためて気付く、ということが多いですね。

スターバックスやタリーズ、ドトール、サンマルクカフェ、珈琲館、コメダ珈琲、エクセルシオール(は岡山には未進出?)などなど、コーヒーチェーンが隆盛を極めてますが、コンビにでもファストフード店でもコーヒーに力を入れていてすごいことになってます。
総社市内には・・・まぁ、立地とか商圏の課題もありますし(^^;;

ブルーボトルでは、お客様の見ている前で店員さんが一杯一杯丁寧に作ってくれるといった、手間隙かけて本物を提供する形態のようです。これまでのチェーン店ではサーバー等のマシンを導入しているので、大まかなところではそこが違うところだと思います。

ある方が書かれていましたが、珈琲本来の味はそんなお店じゃわからないそうです。僕もよくわかりませんが、今まで敷居が高かったけどそういった場所で気軽に珈琲を味わいながら時間を楽しむ、といったシチュエーションが大事だったりすると思います。

珈琲だけに限らず、牛丼とか最近はファストなものよりも手間隙かけた(もしくはそう見える)ものの人気がある感じですね。これまでフランチャイジーのステイタスで成り立っていたシステムが、本物志向というか本来の姿というか原点に回帰していってるんじゃないでしょうか。古きよき昭和じゃないですけど。
そしてそれと同じことが不動産業界にも言えると思います(結局ここにたどり着くという(笑))。

楽しんでゆっくりとお部屋探しをお考えの方はぜひお越しください(^^)
では。

2015/02/17

空き家問題について

こんにちは横浦です。
いきなりですが「空き家対策特措法」って知ってますか?

全国には800万戸を超える空き家があるそうです。総務省統計局が発表した土地統計調査結果を見ると、5年前と比べ総住宅数は5.3パーセントの上昇が見られ、その一方空き家は13.5パーセント増えたそうです。
共同住宅(アパートマンションなど)は6.8パーセントも増加しています。

日本は少子高齢化で人口が減少しつつあります。当然人が減ると空き家が増えるのは当然ですが、新築戸数が上昇しているので今後もどんどん空き家が増えてくることになります。

このブログを見られている方の中にも、家を建てたり買われたりした方がいると思います。ご自身の家はもちろん、将来ご両親がいなくなった後の実家はどうしますか?住んでいなくても当然固定資産税はかかりますし、維持管理も大変です。自分の家と実家の二つを世話しなきゃいけません。場合によっては配偶者の実家も入れると3つです。

中には維持管理ができなくなり放置された状態で、中には倒壊するものもあります。また不審火の元になったり治安が悪くなったり、ご自身だけでなくその周りに住む人にも迷惑がかかることとなります。

そういう空き家をどうするか、というのが「空き家対策特措法」です。
これまでそういった空き家に対して何もできなかった行政が、解体等の指導や命令、代執行などができるようになり、場合によっては持ち主に罰則が適用されます。
そしてもうひとつが、市町村に空き家データベースを整備し、空き家や跡地の有効活用をすると言うものです。

最近は中古住宅をお探しの方も増えてきましたが、まだ多くの方は価格的な面での魅力しか見られてないように思います。
海外に目を向けると中古住宅の流通量は、日本と比較するのが申し訳ないくらい圧倒的に多いです。イギリスなどは新築より中古住宅のほうが高かったりしますし、維持管理していくことが当たり前でリフォームなども積極的に行なってたりします。フランスなどでも新築より古いマンションのほうが人気が高かったりします。
こと住宅に関しては、欧米のほうが大事に伝統を守っている感じがします。
まぁ、法律で制限されてるってこともありますし、日本は戦後の住宅難で質より量を重視したので仕方のない部分もありますが。

これまで日本では新築住宅について税制上の優遇措置を取って需要を喚起してきましたが、今後は中古住宅の再利用や有効活用が見直され、中古住宅市場の流通が活発になることを期待しています。

築30年の住宅より築100年の古民家のほうが人気が高いですが、それは先人が100年守ってきたから存在するものです。私たちが築30年の住宅を築100年の古民家にしていかなければいけないと思います。

そう思ってもなかなかそうもいきませんね。というか空き家対策特措法はあまり関係なかったですね(苦笑)
では。

2015/02/12

地元の不動産屋を上手く使いましょう

こんにちは横浦です。
体幹トレーニングの雑誌を買ってから少しばかりやってみてますが、以前はひどかった肩凝りをしなくなっただけでも効果があったんじゃないか、と嬉しがってます。
インナーマッスルは一日にしてならず、ですが。

総社市内、新築の賃貸アパートマンションが続々登場しています。この春なんかすごいですね。空家が増えているのは本当なのか?と思ってしまいます。

新築の賃貸アパートができるのは、お部屋探しの方はもちろんですが仲介業者としても嬉しいものです。新築を希望される方はたくさんいらっしゃいますから。賃料はそれなりですが、市場を見ると総社市の賃料はそんなに高くないと思います。

ただ最近は出来合いを好む傾向にあるようで「こんなインテリアにしたい」「こんな暮らし方をしてみたい」といったソフト面についてはあまり語られてないようです。賃貸住宅はあくまでも「箱」で、そこでどのような暮らしをするかが重要なんですけどね。
「住めば都」なんて言ってたのは遠い昔のことなんでしょうか・・・。

そして土地活用でアパートを建てようとお考えの地主さんも、そろそろ考え方を変えていただきたいと思います。
節税対策や相続対策、老後の資金対策など賃貸経営の目的はいろいろあると思いますが、そこにプラスして、住む人のことも考えていただきたい。
都会のほうでは自分で壁紙を選べたり、入居予定者の好みに応じたリフォームをしたり、と住む人が中心になっています。最近流行の「シェアハウス」も住む人が優先されてます。
立地を無視した賃貸住宅もチラホラ見受けられ「あの場所ならこういった間取のほうがよかったのに」「あの場所に建てるの?それでいいの?」といったものもあります、何処とは言えませんけど絶対に。

まぁ建築会社さんが営業されてるので何も言えませんが、地主さんはその建築会社さんの話だけ聞くのではなく、人の動きを見てきている地元の不動産屋に相談していただければなぁと思います。

当社は賃貸仲介から管理、売買、コンサルティングと不動産に関することはどの方向でも対応できるので、単に「アパート建てましょう」「売りましょう」と言ったことだけではなく「建てるなら立地から見てこういった間取がいいでしょう」「ここは売ってこっちに建てましょう」「賃貸住宅よりこっちのほうがいいでしょう」などとトータルでお答えできます。

不動産屋は上手く使えば将来を通じてお付き合いできるパートナーになり得ます。
お気軽にご相談いただければと思います。

寒いからじゃないんですよ、事務所から出てないのは(笑)
ちょっと体調が悪いだけです。
では。
地元総社市の総社宮にある琴平神社。

2015/02/02

自転車で

こんにちは横浦です。
寒い寒いと言っててもまだ2月なので当然です。

昨日になりますが、岡山県立大学まで行ってきました。
自転車で。

そろそろ大学の入試が始まるため、合格後のお部屋探しを前倒ししての来店が増えてきました。その際に「自転車でどのくらいかかります?」と聞かれるので、こりゃちょっと走って確認したほうがいいな、ということで総社駅から岡山県立大学まで行ってきました。
総社駅を出発して商店街通りを通り東総社駅へ。そこまで約8分。写真を撮りつつ40半ばのおぢさんが寒風に向かいながら自転車を漕いだので多少遅いかと思いますが(苦笑)。
商店街通りは基本一方通行なので車のとおりも少なく走りやすいです。脇道もあるのですが今回はオーソドックスに。
東総社駅から総社小学校のところから北へ向かい、山沿いの用水路沿いに出てから429号線を渡り服部駅を見つつ岡山県立大学へ。
小学校を抜け線路を超えた辺りから田んぼ道となり、受ける風が強くな・・・。大学周辺は吹きさらしになってるのは覚悟しておきましょう(笑) それでも交通量が少ないのと信号がなく、またほとんどフラットなので走りやすいと思います。
岡山県立大学が目的地だったので帰りはちょっときつかったですけどね(^^;;
往復でも予定より時間がかかりませんでした。40半ばのおぢさんでも往復できましたので学生さんなら問題ないでしょう。ちなみに自転車は27インチ6段ギア付きのママチャリ。もっとギアがあれば楽なんでしょうけどね。申請が降りないんです(T_T)

もっと自転車に乗らなきゃ、通勤にでも。
では。

2015/01/22

全管協中国支部の講演会 20150120

こんにちは横浦です。
いろいろあって予定がすっ飛んでます。すみません。

さて火曜日に某協会の講演会に行ってきました。「2015年、今年の不動産はどうなるのか?」
最後で退席したので途中までですが。

状況として地方は回復が見られません。そりゃそうです、需要がある不動産は順調に推移し需要のないところは衰退する。それは不動産に限ったことではありません。
地価上昇、といわれていますがこれもやはり都会が中心。しかも2000年と比較して80%程度までです。地方は60%以下となっているらしい。2008年のリーマンショック前にも届いていません。

人口の減少や所得水準の変化など、先を見ても不動産に資産価値があるとは思えないのが現状です。しかし資産価値は上げることができます。それが「不動産活用」です。
ただ単にアパートを建てるだとか、借地にするとかだけじゃありません。地域特性や市場の状況を鑑みてどのような方法がいいのか、地元の不動産屋にその解決策があるかもしれません。

土地をお持ちの方は、賃貸住宅メーカーの話を鵜呑みにするのではなく、それにこだわらずさまざまな角度から提案できるのは地元の不動産屋なので、一度は相談してみていただければと思います。
すでに賃貸住宅を経営されている方は、市場の動きに詳しく新しい情報も持っている不動産屋にご相談ください。新しいアプローチの仕方が見えてくるかもしれません。

講演会の話が宣伝になってしまいました(苦笑)
では。

2015/01/19

家賃への消費税課税

こんにちは横浦です。
平成27年度の税制改正がまとまってきましたね。

家を建てる方には住宅ローン減税などの税制面での優遇措置がありますが、賃貸住宅に住んでいるとそういったものがないのであまり減税等の恩恵を体感できないと思います。
何か補助制度でもあればいいんですけどね。

とはいえ持ち家の場合、固定資産税などの税金がかかります。賃貸住宅ならそれはかかりませんが、実は他にも家賃は非課税となっている点も挙げられます。消費税導入時に課税された時期があるのですが、その後非課税となりました。
これが賃貸住宅の優遇措置と言えば言えるかもしれません。

東京都の賃貸住宅は約340万戸だそうですが、平均賃料を8万円とした場合、8%の消費税を課すと単純に年間2600億円の税収になる計算です。・・・計算合ってますよね?こんなに大きいんですか?そりゃ課したくなりますね。
家族単位だと、家賃5万円のところに消費税8%が課税されると、年間4万8千円増税となります。かなり負担が大きいですよね。

その賃料への消費税課税を阻止するため、大家さんの団体や賃貸住宅関連の協会等が働きかけている現状があります。

家計にも大きな家賃への課税は今後も阻止したいですね。
では。

2015/01/06

2015年。

明けましておめでとうございます。本年もよろしくお願いします。
年明け2日間、多くのお客様にご来店いただきありがとうございました。想定外の慌ただしさでなかなか自分のブログを書く時間がありませんでした。

今年は未年、ふわふわの羊毛に包まれたような暖かな仕事をしていきたいと思います。入居者にもお部屋探しの方にもそういった接し方を心がけていくことが大事です。不動産業は仲介して利益が発生するのは当然なのですが、それを優先してしまったりしないよう人と人との接し方を間違わないようにしていきたいと思います。

僕は占いとかにはあまりこだわらないほうなのですが、ひとつ挙げると三碧木星は「現状維持に徹すべき」だそうです(苦笑)。足場固めの年だということでしょうか。困りました、新しいことしようと考えてたのに。
これは通年の方針ですが、「不動産仲介業のプロとして誠実に正確に相手に伝え理解していただくこと」がそれに通ずるかもしれません。
・・・なんだ気にしてるんじゃん(笑)

ということで、実は人と接することが苦手ではありますが(苦笑)今年もしっかりと仕事にも人にも向き合っていきたいと思います。

初詣には最上稲荷と吉備津神社に行ってきました。毎年渋滞に巻き込まれるのですが、今年は時間帯のせいか年末年始の日程のせいかスムースに回ることができました。最終日には地元の八幡様と軽部神社にも。
正直、どこに何が祀られてるのかもわかりませんが(苦笑)

ダイエットするぞー。
では。