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2017/09/30

時代は変わってます

こんにちは横浦です。
いいお天気の総社市です。
前置きとして総社市にいて感じることを書いてます(笑)
僕が不動産業界に入ったころと比べると、賃貸業界も様変わりしたなぁと思います。
14年前はホームページを持ってる不動産屋のほうが少なかったですが、今ではほぼ全ての不動産屋が持ってますね。SUUMOなんてかけらもなかったのに今や不動産ポータルではトップの知名度と利用度ですし。というか時代はVRですよ。
間取りも対面キッチン・LDKが主流に、1階に玄関があるメゾネットタイプがどんどん出てきました。設備面では温水洗浄暖房便座や追焚機能付浴室が標準化、カードキーや電子キーからスマホ対応、まだ少ないですがオール電化のアパートも登場しました。

当時から当社では「敷金礼金ゼロの定額清算」だったのですが、敷金礼金が一般的でしたし敷引きもまだありましたね。
連帯保証人必須で保証会社なんて1社くらいしかなかったんじゃないですか。

当時もデジカメはあって「これで永久に写真が残せる!」と思ってましたが300万画素すげー!って今では軽く1000万画素超えてますよ。
大家さん、特に昔から自主管理されてる大家さんは、昔とどれだけ変わったのか、今どうなっているのか、これから何が必要か、不動産屋に相談するなりもっと情報を仕入れて考えたりしていただきたいと思います。
賃貸住宅が供給過剰となっていく中、ただ掃除してキレイになっただけでは多くの選択肢がある中で選ばれる可能性は上がりません。
さらに改正民法もまもなくです。
と、これを見てる大家さんには釈迦に説法だと思います。見てない大家さん向けですが、たぶん見てないのでここに書いても意味はないかもしれません(苦笑)。
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そういった情報を地元にもっと発信していかなければいけませんね。
反省です。では。

2017/09/29

【閑話休題】ひと段落した

こんにちは横浦です。
ちょっと間が空きました。
「ほぼ日でブログを更新しよう」と昔は思っていましたが、実はそんなに話題があるわけでもなく(ありますが書けないことが多いです)、頻繁に更新されているブロガーさんはすごいなぁと尊敬しています。
不動産業界にもほぼ日ブロガーさんがいて、何人か訪問させていただいてますが勉強になりますね。素晴らしいです。
そこまではいかなくても何か書いていかないと、と反省です。
そんなことより閑話休題(←これが正しい使用方法)。
ここ1-2ヶ月ほど、ちょっといろんなことがあってなかなか思うようにできず、たまに忘れてたりすることもあって凹んだりしてて心身ともに疲れが出てきています。
大雑把に書くと、社員さんの退社→社内体制の見直し→業務増→その間に相方の緊急入院→家庭内業務増、といった感じ。
最近やっと落ち着きを取り戻した雰囲気が出てきました。なんかどっと疲れが出てきましたね。
そんな時にふと気づきましたよ。「自分の色を出せばいいじゃん」
あそこはこうしてる、いままではこうだった、相方はこうやってた、そんなことじゃなくて僕はこうしたい、ってことが大事なんですよ、たぶん。そう思うとちょっと気が楽になりました。
自分のしたいことをするのは今まで以上に力がいるので大変ではありますが、同じ疲れるならこっちのほうが健康的です。なにせ痩せましたから(笑)
しかし自分のしたいことをするにしてもルールあってこそです。「自由」ってルールがあるからこその自由なんですし。
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ということで?「ほぼ日ブロガー」目指します。
では。

2017/09/13

宅建協会本部研修会 20170912

おはようございます横浦です。
昨日は加盟している岡山県宅地建物取引業協会の有料研修会に行ってきました。
昨日のテーマは「農地(市街化調整区域)売買の問題点について」。
このところ、市街化調整区域における土地取引、というか農地転用や開発行為の許可が非常に厳しくなってきています。
市街化調整区域は相場も低めなので、要件が揃い許可が降りれば専用住宅を建てられる、ということで市内でも多く開発され住宅が増えてきています。
もう一つの要因としては、農業を続ける後継者が非常に少ないため次世代に残すより手放してしまった方がいい、といったことが挙げられると思います。
とはいえさまざまな制限がある上、建築基準法の道路が接してなかったり袋地だったりして処分が非常に難しいところもあります。
今回も非常に勉強になりました。
市内の大御所2人の真ん中に座ったため、非常に緊張感のある研修会でした(笑)。
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本当は、普段こういった研修に来たこともない怪しげな不動産業者さんにこそ聞いて欲しかった内容でしたね。
これからも誠実に取り組みますよ。
では。

2017/09/12

メールでのお問い合わせ

こんにちは横浦です。
暑い夏は終わったようです。
スマホ全盛の今、お問い合わせもメールが多いです。周辺環境や初期費用など、掲載されている情報だけではわからないことも気軽に尋ねられるようになったのはいいことだと思います。
それを来店から申込までつながるかどうかは不動産屋次第なんですが、競合他社もがんばってますので簡単ではないんですよね。
それはさておき。
ポータルサイトのメールフォームには、問い合わせ内容がいくつか用意されていて、チェックボックスにチェックを入れればいいようになっています。
実はこれがなかなか曲者です。
例えばチェックボックスにある「物件の詳細が知りたい」で問い合わせが来ることがよくありますが、記載事項はほぼ全て埋めていますし足りないところは備考欄や特記事項のところに記載していますから、それ以上の詳細ってそんなにないんですよね・・・。
写真がなければ同タイプを参考に紹介したりできるんですが。
あと「空室状況を知りたい」。
こんなこと言ったらダメなんでしょうけど、基本的には空室だから掲載しているんですけど・・・。ま、まぁ管理会社の空室情報もタイムラグがあるので、問い合わせがあれば再確認してお伝えしています。
そうか、空室じゃないのに掲載してる悪質なケースもありますか・・・そんな不動産屋は通報しましょう。
希望としては、チェックボックスにプラスしてコメント欄に何か記載していただけるとうれしいです。
何か書いてあるとこちらもノリノリで返信できます。
あとこれ、お願いです。
スマホのキャリアメールの場合なんですが、受信設定を「受信」にしておいてくださいね。「nishinihon-kaihatsu.co.jp」だけでも。
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エラーで戻ってくるともうお手上げですm(_ _)m
では。

2017/09/11

いくらで買取してくれますか?

こんにちは横浦です。
クライマックスシリーズを楽しめるのか?
「土地を買い取ってくれないか?」といったお話をいただくことがあります。
ご相談いただくことは非常にありがたいことです。しかしご期待に副えないケースも多くあります。
先日お話があって見に行ったところは、さほど需要のない地域で緩やかな傾斜地。擁壁なんかもやり替える必要がありそうでした。
それはまだいいのですが、そこには古屋があり長年住んでない様子。そして畑をされていたのか、庭は荒れ果て小屋も朽ち果ててしまってました。
そうなると、例えばその地域の更地評価がm2単価で10万円だったとしても、更地の状態にするまでに相当の費用が掛かるため、そのままの状態では非常に安価になってしまいます。
(m2単価10万円なんて総社市にはありませんが)
しかし多くの地主さんは自分の住んでる地域なのでいい土地だと思ってますし(いい土地なんですが人気がないんですよ)、そんな状態でも更地評価を思い描いていることが多いため(更地にしていただければその評価額で売れるかもしれません)、提示したとたん呆気にとられたような落胆したような何とも言えない表情になってしまいます(そりゃそうですよね、解体や造成にかかる費用なんか思ってもなかったでしょうから)。
不動産の価値は、地域性や周辺環境、そして現在の状態によって大きく変わってきます。
お持ちの不動産がどのような地域性でどんな状態なのか、住宅地に適しているのか商用地なのかなど、客観的に見ておくことをおすすめします。
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お知りになりたい方はお気軽にお問い合わせください。
では。

2017/09/05

現代ビジネスの不動産投資(アパート)に関する記事について

Yahoo!ニュースにもなっていましたが、「現代ビジネス」の記事「絶対儲かるといわれたアパートローン私はこうして破産した」について。
コラム記事はこちら >>
まず、人が減っていって空き家も増えている中、アパートが増えていくのはどう考えてもおかしいです。世帯数は減少してるのに戸数は増えてるんですよ。
今現在、築20年くらいのアパートがこれだけ苦戦しているのを見て、なぜ今建てているアパートが20年後も大丈夫と言えるんでしょうか。
特に自社で建てて自社の管理会社で管理させている会社は、新築ですら完成しても満室にならない、ましてや築古のアパートなんて広告費や賃料減額などあらゆる手段を尽くしても決まらない、なんて現状を知ってるはずです。

とはいえ、建てるのを止めると会社自体が成り立たない。建てて利益を上げて継続していかなきゃいけない。
「いや、アパートは多いから建てないほうがいいですよ」なんて言いません。建てさせるのは当然なんです。
銀行もお金を動かさなきゃいけない。貯めてるだけだと儲からない。アパートなんて土地建物を担保にできるので、よほどのことがない限り貸してくれます。
そんなアパートを建てることで利益が出る会社が営業するんですから、当然建てることに全力投球です。
アパートへの入居を斡旋するのは不動産仲介業です。
入居したい人と接する、いわばエンド側に近いところにいるのが不動産屋なんですね。それに、築古から新築までアパートの情報はあふれるくらい持っています。
ですので地主の方、建てようかどうしようか考えるなら、建築会社や金融機関に話を聞きに行くんじゃなく、地元の不動産屋に聞きましょう
中には利害関係があっていいことしか言わないところもありますが、だいたいの不動産屋は街の様子や人の流れやトレンドをふまえ、どうしたらいいか教えてくれるはずです。
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お待ちしてます地主さん。
建てるなとはいいませんが、言いたいことはたくさんあるのでぜひ長話にお付き合いください(笑)
では。

2017/09/03

いつの間にか9月

こんにちは横浦です。
いつの間にか朝夕が涼しくなり気付くと9月。
8月終わりは公私ともにちょっとアタフタすることがあり、頭の中がてんやわんやな状態でした。
やっとそれまでの日常に戻りつつありますが、日常が当たり前だと思ってたらダメですね。てんやわんやな状態でも慌てることなく対処できるようになっておかなければ、と反省しています。
そういうことで、うちくらいの規模では人員に頼っててはいけないな、と反省して、表には見えない部分ですが業務の単純化、効率化を今進めています。
「多能工」でないと業務が成り立たないのはわかっていたつもりですが、各業務が統一感なくバラバラだとかかる時間も労力も増える一方になるので、これを単純化していけば業務量を減らして効率よくできるようになるはずです。
それには取捨選択も必要になってきますが、すでにそこには手を付けています。最もわかりやすい部分だと、情報を出稿している不動産ポータルサイトですね。熟考して1つのポータルサイトへの出稿を停止しています。
そんなこんなで頭の中はまだてんやわんやではありますが、体力的には元に戻りつつあるのでちょっと楽です。
精神的にはまだ回復してないので、その影響だと思われる体調の異変とはもう少し付き合っていく必要がありますが。
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帰りの車内はエアコンオフでも大丈夫です。
いい風です。
では。